〔淨零建築〕關鍵課題01：公私部門進度落差之調適

TWOUTLINEECO：〔淨零建築〕面向一：法規強制化與政策推動機制（Policy & Regulations）

〔淨零建築〕關鍵課題：公私部門進度落差之調適 

• 主旨： 臺灣淨零建築採「先公後私」原則，公有建築已全面導入 BERS 建築能效評估。
• 討論點： 面對私有新建建築及廣大既有建築，政府應如何設計階段性的強制法令、配套容積獎勵或租稅減免，才能有效克服民間的綠色轉型抗性？

深度分析

建立兼具「棍棒與胡蘿蔔」（Mandates & Incentives）的漸進式政策框架，是促成私部門淨零建築轉型的關鍵。 

臺灣在推動公有建築全面導入建築能效標示（BERS）後，面對私有新建與既有建築，政府必須透過「由大到小、先新後舊、分級獎勵、綠色金融」四大核心策略，來逐步消弭民間的轉型成本與抗性。

以下為針對私有新建與既有建築設計的階段性法令、獎勵與配套機制：

1. 私有新建與既有建築的推動策略

建築類型	階段性強制法令（棍棒）	配套獎勵與因應機制（胡蘿蔔）
私有新建建築	• 分階段擴大強制對象： 第一階段鎖定大型商辦、百貨、私人醫院等高耗能建築（如規模達萬坪以上）；第二階段逐步降至一般中大型社區。 • 掛鉤執照審查： 將 BERS 達一定等級（如 1 或 1+ 級）列為都市更新、危老重建或一般建照審查的必要條件。	• 階梯式容積獎勵： 根據能效等級給予不同幅度的容積獎勵。例如：達 BERS 1 級給予 2% 獎勵，達 1+ 級給予 4%—5% 獎勵。 • 租稅減免： 符合高能效標準之新建築，給予建商或首任買方一定年限的地價稅與房屋稅減免。
廣大既有建築	• 定期申報與限期改善： 優先要求一定規模以上之「能源大用戶」（如商辦大樓、飯店）定期進行建築能效申報，並對低能效者（如 4 級以下）給予整改寬限期。 • 交易轉移強制揭露： 強制規定房屋買賣或租賃時，必須如同歐盟（EPCs）制度，主動揭露 BERS 建築能效證書。	• 修繕補助與ESCO模式： 補助社區管委會或產權所有人進行外殼隔熱、照明與空調汰換；引進能源服務產業（ESCO）由節能效益分期償還成本。 • 既有更新容積疊加： 若整棟既有建築透過拉皮與設備升級達到綠建築或高能效標準，容積率得適度放寬。

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2. 克服民間綠色轉型抗性的關鍵配套

為降低民間對於「增加營建成本（綠色溢價）」與「既有改善執行困難」的排斥感，政府應建構以下支持體系：

推動「綠色金融」與優惠貸款：
• 聯合金融管會與本土銀行，針對 BERS 優良的私有新建案提供購屋者「綠色房貸」（如調降利率 0.1%~0.2% 或提高貸款成數）。
• 針對既有建築整建維護，提供管委會或業主低利「綠色整建貸款」。
簡化評估流程與建構公信力數據：
• 開發適用於私有住宅與既有建築的簡化版 BERS 評估工具，降低民眾申請證書的顧問成本。
• 全面推動「建築能耗資料庫」與內政部地政系統對接，讓民眾在買賣房屋時能直觀感受「高能效 = 省電費 = 房價保值」。
推動技術在地化與供應鏈培力：
• 補助本土低碳建材與高效能機電設備的研發，降低綠色材料的進口溢價。
• 培訓大量的 BERS 評估師與綠領施工人才，防止因技術壟斷導致民間改善成本過高。

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政策調適

面對臺灣私有建築綠色轉型的龐大抗性，政府應透過「法規強制、誘因激勵、市場導向」三管齊下的階段性策略，逐步將公部門的經驗延伸至民間。

以下為針對私有新建與既有建築設計的政策調適藍圖：

一、 政策工具與調適機制對照

策略維度	私有新建建築 (New Buildings)	廣大既有建築 (Existing Buildings)
階段性強制法令	• 隨建築執照申請強制掛牌 • 分階段依規模要求能效等級	• 依交易、租賃、大修為強制觸發點 • 優先鎖定高耗能大型商業建築
配套容積獎勵	• 能效升級換容積（納入都市更新） • 容積獎勵與 BERS 評級直接掛鉤	• 整建維護、危老重建給予容積誘因 • 提高特定綠建材變更之容積容許度
租税與金融減免	• 減徵新建案之房屋稅與地價稅 • 結合建商綠色融資與低利永續貸款	• 改造費用全額抵減營所稅或綜所稅 • 提供ESCO（能源服務）專案補助

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二、 私有新建建築：以「先揭露、後強制」建立綠色標竿

1. 落實 BERS 資訊強制揭露：
   • 執照連動： 第一階段要求私有新建案在申請建造執照與使用執照時，必須強制進行 BERS 建築能效評估 並於預售屋合約、不動產說明書中公開揭露，讓能效成為房價的透明指標。
   • 逐年提高門檻： 第二階段依坪數與用途（例如：先商辦、後住宅），規定必須達到 BERS 2 級或 1 級以上方得發照。
2. 定額與彈性容積獎勵：
   • 階梯式容積誘因： 修改都市更新與危老重建條例，將建築能效納入容積獎勵項目。例如達到 BERS 1 級給予 5% 容積、達到 近零碳建築 (1+ 級) 則給予最高 10% 容積。這能有效抵銷建商因導入綠色技術（如高性能隔熱材、智慧能源管理系統）所增加的營建成本。
3. 前端開發租稅優惠：
   • 對於取得高能效標章的建案，在興建期間減徵地價稅；取得使照後，給予首年房屋稅減免，提升建商規劃高能效建築的市場競爭力。

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三、 廣大既有建築：以「觸發式改善」與「綠色金融」破除改造成本抗性

1. 設計「關鍵時點」的強制觸發機制：
   • 由於既有建築產權複雜，全面強制形同具文，應改採行為觸發制：當建築物發生產權轉移（買賣/租賃）、室內裝修大修、變更用途時，強制要求出具 BERS 能效證明，或在限期內完成基礎節能改造。
   • 由大到小： 優先從用電大戶、百貨商辦及連鎖超商開始強制要求，住宅部分則以鼓勵代替處罰。
2. 稅額抵減與專案補助：
   • 裝修費抵稅： 民間既有建築進行空調更換、外牆隔熱改善或全面汰換為 LED 照明等綠色改造費用，可憑發票抵減當年度個人綜合所得稅或企業營利事業所得稅。
   • 管理委員會補助： 提供公寓大廈管委會專案補助，引進 ESCO 能源服務業。由 ESCO 廠商先行出資改造，後續透過節省下來的電費分期償還，解決管委會初期資金不足的痛點。
3. 綠色金融與能效房貸連動：
   • 政府與公股銀行合作推出「綠色建築低利貸款」，當民眾購買或翻新符合 BERS 高能效標準的既有房屋時，可享有更低的房貸利率與更高的貸款成數，利用金融市場的拉力克服民間抗性。

為了更精準地規劃細部制度，建議我們可以深入探討：

1. 您希望優先針對「大型商辦、物流中心」還是「一般集合式住宅」來進行階段性法案設計？
2. 是否需要針對 ESCO（能源技術服務）模式與既有建築管委會的媒合機制 提供更具體的配套建議？

〔淨零建築〕面向一：法規強制化與政策推動機制（Policy & Regulations）

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